при каких условиях застройщик имеет право не использовать эскроу счета

Содержание
  1. В правительстве определили, каким застройщикам можно не использовать эскроу-счета
  2. Как застройщики обходят счета эскроу
  3. Эскроу‑счета для застройщика
  4. Что такое эскроу-счет
  5. Где открыть эскроу-счет
  6. Как открыть эскроу-счет
  7. Что, если банк станет банкротом
  8. Плюсы эскроу-счета
  9. Стабильное финансирование
  10. Банковский контроль
  11. Доверие покупателей
  12. Минусы эскроу-счета
  13. Повышение стоимости строительства
  14. Сложные условия для небольших застройщиков
  15. Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке
  16. Что такое счет эскроу
  17. Покупка. Как купить квартиру через эскроу
  18. Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета
  19. Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив
  20. Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу
  21. Преимущества эскроу
  22. Недостатки эскроу
  23. Комментарии экспертов
  24. Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве
  25. Что такое эскроу-счет?
  26. Обязательно ли использовать эскроу-счета?
  27. Какой закон регулирует?
  28. В каких случаях покупатель может забрать деньги?
  29. Когда застройщик получает деньги?
  30. Что такое раскрытие эскроу-счетов?
  31. Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?
  32. Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?
  33. Какие банки работают с эскроу?
  34. А если банк лишится лицензии?
  35. В чем минусы эскроу-счетов?
  36. Комментарий Самолета
  37. Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?

В правительстве определили, каким застройщикам можно не использовать эскроу-счета

Согласно документу, застройщики смогут привлекать средства дольщиков напрямую, без создания эскроу-счетов, если степень готовности дома составляет не менее 30%. При этом количество заключённых договоров долевого участия должно охватывать как минимум 10% от общей площади жилых и нежилых помещений в строящемся доме.

Если в проект комплексного строительства включено создание объектов инженерной и социальной инфраструктуры, то степень готовности таких домов должна составлять не менее 15%. Такие же условия предусмотрены для проектов, подразумевающих также снос ветхого и аварийного жилья.

Особые условия предлагаются для застройщиков, входящих в перечень системообразующих организаций, который определит Минстрой. Если общая площадь возводимых ими многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв. м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх субъектов, то степень готовности проекта должна составлять не менее 6%. Такой же процент готовности допустим при заключении контракта на завершение строительства проблемных объектов других компаний и исполнение обязательств перед пострадавшими дольщиками.

По оценкам «Дом.РФ», к 1 июля в стадии строительства останется около 110,8 млн кв. м жилья. Ожидается, что около 95% строящегося жилья будет соответствовать трём критериям, о которых сказано в постановлении. Среди них около 87,5 млн кв. м приходится на объекты, где степень готовности к 1 июля превысит 30%. 12,8 млн кв. м – проекты с комплексной застройкой. И 5,2 млн кв. м – объекты системообразующих предприятий. Такой прогноз озвучил сегодня на совещании глава кабмина Виталий Мутко с вице-премьерами. Он сообщил, что для поддержки оставшихся проектов будет докапитализирован банк «Дом.РФ», который окажет им поддержку в виде соответствующих гарантий.

Источник

Как застройщики обходят счета эскроу

9p nedvizh 2k 9p nedvizh 2k 2 d 850

На счетах эскроу деньги покупателя замораживаются до момента сдачи дома в эксплуатацию. Если же дом становится проблемным, деньги со счетов эскроу просто возвращаются дольщикам. Сейчас 64% жилых домов строятся через счета эскроу, около 30% получили разрешение достраивать дома по прежней схеме, с уплатой взносов в компенсационный фонд. Остальные строят жилье на собственные средства или же используют другие схемы. Они могут быть законными, но не защищают покупателей жилья от потери денег.

iStock

iStock

Способ второй. Покупатель инвестирует деньги в строительство квартиры, но опять же вне действия закона об участии в долевом строительстве, рассказывает эксперт по инвестициям в недвижимость Андрей Мозоль. Так действует, например, застройщик в Санкт-Петербурге, чью землю под домом арестовали, и он не смог регистрировать договоры долевого участия в Росреестре. Высок риск потерять деньги и не получить жилье, говорит эксперт.

Есть и другие нестандартные схемы. Например, один из застройщиков хотя и действует через счета эскроу, продает квартиры в ипотеку без первоначального взноса. Первоначальный взнос он оформляет через договор пожертвования от застройщика покупателю, рассказывает Мозоль. Фактически же средства не переводятся. Не надо копить на первый взнос, но покупателю придется заплатить налог с получения пожертвования.

Источник

Эскроу‑счета для застройщика

Эскроу-счета для застройщика: как работают, порядок открытия, плюсы и минусы

Что такое эскроу-счет

В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. Застройщики
больше не могут получать оплату за такую недвижимость на обычные счета. Для этого они должны открыть специальный эскроу-счет.

По закону средства на эскроу-счете принадлежат не застройщику, а покупателю. Но никто из них не может ими распоряжаться. Банк блокирует эти деньги на срок сдачи объекта. В зависимости от результатов строительства, средства перечислят застройщику или вернут покупателю.

Застройщик получит деньги, если сдаст дом в эксплуатацию в обещанные сроки. Средства переведут, как только дольщик зарегистрирует квартиру на себя. Доказать это можно с помощью выписки из ЕГРН или акта приема-передачи.

Средства вернут покупателю, если:

Где открыть эскроу-счет

Если застройщик планирует брать кредит на строительство, он должен открыть эскроу-счет в банке, который будет финансировать проект.

Если застройщик собирается возводить дом на собственные средства, он может самостоятельно выбрать банк для открытия счета. Однако его выбор ограничивает правительство: банк должен соответствовать требованиям, которые прописаны в Постановлении №697. Например, он должен участвовать в системе страхования вкладов а также у него должна быть универсальная лицензия.

Список организаций, которые соответствуют требованиям и могут отрывать эскроу-счета, составляет Центральный банк России. В декабре 2020 года в этот список входят 95 банков.

Как открыть эскроу-счет

1. Перед стартом продаж застройщик обращается в банк и договаривается об условиях сотрудничества. Также он передает в банк сведения об объекте, который планирует построить.

Банки могут брать комиссию за открытие счета — обычно до 1% от суммы сделки. Эти расходы чаще всего берет на себя застройщик

2. Застройщик находит покупателя и подписывает с ним ДДУ. В документе он указывает реквизиты выбранного банка.

ДДУ нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре. Сэкономьте время на регистрации с помощью сервиса Контур.Реестро. Отправьте заявку в ведомство, следите за этапами регистрации и получайте закрывающие документы онлайн без визитов в МФЦ.

4. Покупатель переводит оплату, и банк автоматически блокирует деньги. Если недвижимость покупалась в ипотеку, средства переводит банк-кредитор. При этом покупатель может взять кредит в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом.

Если клиент купил жилье в ипотеку, но не получил его, ему возвращают только деньги с эскроу-счета. Застройщик не обязан компенсировать покупателю проценты, которые тот уже заплатил банку.

Что, если банк станет банкротом

Обанкротиться может не только застройщик, но и банк, в котором открыт эскроу-счет. Чтобы обезопасить себя от потери денег, средства на счету страхуют на все время строительства. Однако вернуть получится не больше 10 миллионов рублей с одного вкладчика, даже если у него открыто несколько эскроу-счетов.

Плюсы эскроу-счета

Стабильное финансирование

Скорость стройки больше не зависит от объемов продаж. Если у застройщика не хватает собственных средств, он может взять кредит в банке. Так он сразу получит необходимую сумму.

Банковский контроль

Застройщику не нужно следить за движением средств на счету. Все операции и соблюдение сроков договора контролирует банк.

Доверие покупателей

Люди охотнее соглашаются участвовать в долевом строительстве. Эскроу-счета дают им гарантию, что их вложения не пропадут.

Минусы эскроу-счета

Повышение стоимости строительства

Зачастую у застройщика нет полной суммы для строительства нового объекта. В этом случае он берет эти деньги в долг у банка. Обслуживание кредита и выплата процентов увеличивают стоимость строительства. Соответственно, растут и цены на жилье для покупателей.

Некоторые застройщики, которые вкладывают в строительство свои средства, отказываются от долевого участия и продают только готовые квартиры. Это тоже повышает стоимость недвижимости для покупателя.

Сложные условия для небольших застройщиков

Маленьким организациям стало сложнее получать финансирование для своих проектов. Банки отказывают таким компаниям в кредите, а без него они не смогут продолжить работу.

Источник

Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

755547038926854

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

Недостатки эскроу

Комментарии экспертов

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Источник

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве

На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Когда застройщик получает деньги?

Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Если квартиру продают в уже сданном доме, эскроу-счет не нужен. Закон обязывает использовать эскроу-счета только для дольщиков — тех, кто покупает квартиры на стадии строительства.

Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Какие банки работают с эскроу?

Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

snimok ekrana 2020 07 07 v 08.27.56Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям

На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.

А если банк лишится лицензии?

Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.

Квартиры в Москве и Петербурге могут стоить больше 10 млн рублей, поэтому покупателю нужно проверять не только застройщика, но и банк: смотреть, сколько лет банк работает, какой у него рейтинг надежности и сколько активов.

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Комментарий Самолета

Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.

Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?

С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:

И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.

Еще одним вариантом обхода эскроу-счетов может стать краудфандинг — сбор денег через инвестиционные площадки. Идея такая: люди или компании скидываются понемногу для достижения какой-либо цели, которая не противоречит закону. Это может быть разработка компьютерной игры, открытие ресторана для котов или строительство дома.

Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.

Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в комментариях, постараемся ответить.

Источник

Поделиться с друзьями
admin
Какой - самый большой справочник ответов на вопрос какой
Adblock
detector