при каких условиях не дают ипотечный кредит

До какого возраста дают ипотеку на жилье

Согласно статистике НБКИ, средний размер ипотечных кредитов в 2020 году неуклонно растет, даже несмотря на пандемию и кризис. Люди стремятся обеспечить себя жильем и вложить деньги в ликвидную недвижимость. Если вы тоже решили оформить ипотеку, стоит изучить вопрос, до скольки лет заемщик имеет максимальные шансы на ее получение и на что влияет возраст при оформлении займа. Выберу.ру уже разобрался и готов поделиться информацией.

Возрастные рамки при ипотечном кредитовании

Соглашаясь давать кредиты на длительный срок, в частности, ипотеку на жилье, банки берут на себя повышенные риски и, соответственно, стараются снизить их разными способами. Один из них, но не единственный – ограничения по возрасту.

Минимальный порог

Естественно, для оформления ипотеки необходимо быть дееспособным совершеннолетним гражданином. По законам РФ, этот возраст наступает с 18 лет. Однако парадокс – взять ипотечный кредит в таком возрасте практически нереально. И для этого есть логичное объяснение, которое опять упирается в стремление банков к снижению рисков.

Как правило, 18-летние люди не имеют никакого образования, кроме школьного, соответственно, и опыт работы у них чаще всего нулевой. А это значит, что и доход, скорее всего, тоже стремится к нулю.

Исходя из житейского опыта и статистики, банки предполагают, что финансовое положение людей 18−23 лет крайне шаткое. Обычно они продолжают учиться, и их доходы ограничиваются либо стипендией, либо нестабильными и/или совсем небольшими заработками. Логичен вывод, что сделка с таким заемщиком – слишком рискованное мероприятие, высока вероятность просрочек.

Как видите, лидеры рынка обычно не готовы давать займы самым молодым. Чаще всего разброс стартует с цифры в 21 год (Сбербанк), а у некоторых кредиторов – и вовсе с 25 лет.

Максимальный порог

Что касается вопроса, до какого возраста дают ипотеку, то здесь все одновременно сложнее и проще. Стремясь, как водится, снизить риски неполучения обратно своих денег, банки высчитывают оптимальный возраст, в котором люди максимально платежеспособны и стабильны в плане заработка.

Большинство организаций сходится во мнении, что для женщин это 25−40 лет, а для мужчин – 27−45. Посчитано, что именно в этом возрасте люди способны зарабатывать больше всего. В случае мужчин значение имеет еще и вероятность призыва в армию, поэтому начиная с 27 лет процент одобрения резко вырастает.

Если с молодыми людьми разобрались, то чем же не угодило старшее поколение? Примерно тем же самым. К сожалению, пенсионные выплаты не всегда позволяют жить в России на широкую ногу и без проблем выплачивать большие суммы кредитов. Продолжительность жизни после выхода на пенсию тоже не всегда велика, да и состояние здоровья обычно ухудшается и не позволяет работать.

Обычно банки не говорят прямо, до какого возраста у них можно взять ипотеку. Используется более сложный ход – в описании программ всегда написан максимальный возрастной порог, когда должен быть внесен последний платеж. Обычно это 60−65 лет. Указывать цифру в 70−75 лет и выше готовы единичные организации. Самые лояльные в этом плане Сбербанк и Совкомбанк. Они считают пенсионеров надежными плательщиками, поэтому верхняя планка в их продуктах – 75 и 80 лет соответственно. Процент отказов пожилым, кстати, здесь достаточно низок.

В итоге, чтобы посчитать, до скольки лет возможно получение ипотеки в конкретном банке, нужно отталкиваться от максимального возраста на момент закрытия кредита и его максимального срока. Так, взять ипотеку на 30 лет в том же Сбербанке можно будет не позднее чем в 45 лет.

При этом часто действуют дополнительные ограничения. Какие-то кредиторы готовы подписать договор только с работающими пенсионерами. Другие, например, Россельхозбанк, идут на уступки, только если заемщик привлечет созаемщика моложе 65 лет, а срок ипотеки будет таким, чтобы его половина пришлась еще на допенсионный возраст заемщика. Неработающих пенсионеров кредитует только Сбербанк.

К примеру, если вам в конце мая исполнилось 50, а в декабре вы решили взять ипотеку, максимальный срок, который вам одобрят, составит 24 года и 3, максимум 4 месяца. Учитывайте это при предварительных расчетах.

Требования к возрасту при участии в специальных программах

Специальных программ для пенсионеров сейчас практически нет. Однако некоторые банки, например, Сбербанк, Кубань Кредит, Банк Акцепт, готовы идти пожилым людям на уступки, предлагая им более выгодные условия.

Зависимость одобрения кредита от возраста

По данным Центробанка за 2015 год (с тех пор мало что изменилось), наибольшая доля действующих ипотечных кредитов приходится на средний возраст – 25−35 лет. На втором месте – люди 36−45 лет. У этих периодов на «двоих» примерно 80% всех ссуд. Далее, чем старше заемщики, тем меньше в их возрастной группе процент одобренных ипотек. Наименьшая доля – у молодых людей до 24 лет и пожилых граждан старше 60 лет – 2 и 1% соответственно.

Эти данные подтверждают информацию банковских экспертов – чем ближе возраст заемщика к среднему показателю, тем лояльнее будет к нему отношение кредитора. И наоборот, нахождение на крайних полюсах возрастной линейки очень сильно может снизить вероятность одобрения ипотеки.

На что еще влияет возраст при ипотеке

Если говорить о пенсионерах, то нюансов много. Даже если заем одобрен, банк будет настаивать на оформлении страхового полиса. В силу возраста и, скорее всего, наличия сопутствующих заболеваний его стоимость будет выше, чем для молодых людей. Соответственно, увеличатся и дополнительные траты.

Второй нюанс – если заемщиков несколько, срок кредита будет зависеть от возраста старшего из них. Так, если ипотеку берут 25-летние молодожены, но в качестве созаемщика они привлекают 55-летнего отца, то заем на 30 лет им не одобрят. Максимум, на который они могут рассчитывать – два десятилетия, да и то не в каждом банке.

Третий нюанс – льготный выход на пенсию и связанные с этим ограничения.

В результате возможные льготные условия даже для тех, кто имеет право на раннюю пенсию, начнут действовать не раньше наступления указанного возраста, а получаемая пенсия будет засчитываться как дополнительный доход. Например, если 50-летняя женщина получает «северную» пенсию и не работает, банк может признать ее безработной и одобрить кредит под повышенный процент.

Однако в «пенсионных» ипотеках есть и плюсы. В некоторых организациях, в том числе и Сбербанке, для возрастных заемщиков действует дифференцированная схема выплат. Они распределяются таким образом, что к моменту выхода на пенсию размер ежемесячного платежа снижается так, чтобы он не пробивал дыру в бюджете при среднестатистическом размере пенсии.

Нужно понимать, что чем моложе или, наоборот, старше заемщик, тем менее выгодные условия предложит ему банк. Обычно либо повышается ставка, либо уменьшается срок ипотеки, либо одобряется достаточно небольшая сумма. Последнее, кстати, не так страшно для пенсионеров, так как в этом возрасте обычно есть накопления, иногда довольно внушительные.

До какого возраста готовы давать ипотеку крупнейшие банки России

Для удобства мы поместили эту информацию в таблицу. Данные актуальны на август 2020 года.

Название банка

Ставка, %

Первоначальный взнос, %

Рабочий стаж

Возрастные ограничения

От 6 мес. (за исключением зарплатных клиентов)

Источник

«Не только уровень дохода»: кому банки дадут ипотеку в 2020 году

Популярность ипотеки в России продолжает расти, чему благоприятствуют снижающиеся ставки и льготные программы. Минувший июль стал рекордным месяцем по выдаче жилищных займов в России. По данным «Дом. РФ», за этот месяц по стране было выдано 140 тыс. ипотечных кредитов на 340 млрд руб. Это на 40% больше, чем годом ранее, в количественном выражении и на 53% в денежном.

Однако получить жилищный кредит не так просто. Для этого заемщик как минимум должен накопить первоначальный взнос и пройти серьезный скоринг со стороны банка. Роль в данном случае играет все, включая уровень дохода, трудовой стаж, кредитную историю, возраст заемщика и другие показатели. Вместе с банковскими экспертами рассказываем, кому из потенциальных заемщиков сейчас проще получить ипотеку.

Эксперты в этой статье

Покупатели с оптимальным первым взносом в приоритете

Одним из базовых показателей при выдаче ипотеки является первоначальный взнос (ПВ). Здесь работает простая зависимость: чем он больше, тем выше вероятность одобрения кредита и ниже финансовые риски банка. В результате заемщик получает выгодную ставку по ипотеке и более комфортные условия кредитования, рассказал управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов.

Однако заемщик со слишком высоким первоначальным взносом по ипотеке (в 40–50%) не особо интересен банкам, так как размер кредита в данном случае получается небольшим, отметил главный аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.

Поэтому банки ищут баланс между низкорискованным кредитом и выгодным. По словам экспертов, самый оптимальный вариант первоначального взноса составляет 20–25% от стоимости жилья. «Такой размер взноса рекомендован Центробанком и выгоден для клиента, поскольку позволяет получить более комфортные условия ипотеки, быстрее рассчитаться с кредитом и сэкономить, избежав переплаты по процентам», — отметил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.

Поэтому заемщик, который имеет на руках первоначальный взнос в размере 20–25% от стоимости квартиры, является наиболее привлекательным и надежным для банка. При этом крупные банки (Сбербанк, ВТБ) могут позволить себе заемщиков с невысоким ПВ (на уровне 10%) и невысокие проценты по таким кредитам, так как имеют поддержку со стороны государства. Следовательно, для них порог в 20% не является принципиальным.

Заемщики с подтвержденным доходом от 70 тыс. рублей

Чтобы получить одобрение на ипотеку, мало иметь первоначальный взнос на руках, нужно еще обладать финансовыми ресурсами для обслуживания кредита. Поэтому банки тщательно оценивают доходы заемщика. По словам заместителя руководителя «Росбанк Дом» Алексея Просвирина, желательно, чтобы на обслуживание всех обязательств, включая ипотеку, уходило не больше 50–60%.

В целом на одобрение ипотеки, по оценкам экспертов, могут рассчитывать заемщики с зарплатой от 70–80 тыс. руб. в месяц. Гораздо выше шансы у заемщиков с ежемесячным доходом от 100 тыс. руб., особенно если речь идет о региональных заемщиках.

Однако для банков важен не только уровень дохода заемщика, но и его стабильность и официальная подверженность, отметил аналитик ГК «Финам». «Например, если человек для получения ипотеки предоставляет справку 2-НДФЛ с доходом 100 тыс. руб., а работает он всего два месяца, то для банка это не аргумент. Либо приходит заемщик с доходом в 60 тыс. руб., но работает на одном месте пять лет, у него хорошая должность — предпочтение банка будет отдано именно ему. Так как перед ним высококлассный специалист с хорошим стажем работы», — пояснил аналитик.

Также оптимальный уровень доходов зависит и от суммы кредита, добавил Александр Москатов из «Миэль». Например, покупатель приобретает в ипотеку двухкомнатную квартиру за 10 млн руб., имея на руках 20% первоначального взноса. Ежемесячные платежи составят около 70 тыс. руб., таким образом, его доход уже должен выше 100 тыс. руб.

Представители госструктур и зарплатные клиенты

Кредитные комитеты при рассмотрении заявок на ипотеку учитывают и то, в какой сфере работает человек и какой у него стаж. Например, Сбербанк (один из лидеров по выдачи ипотечных кредитов) рассматривает заявки от заемщиков со стажем не менее шести месяцев на текущем месте работы и не менее года общего стажа за последние пять лет.

В целом банки рассматривают заемщиков в нескольких категориях: работники по найму, индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса. «Самая распространенная категория — сотрудники по найму. Именно на них распространяется большинство стандартных требований, предъявляемых банками к своим заемщикам», — пояснил Александр Москатов.

При этом есть профессии, представителям которых банки сейчас охотнее одобряют ипотечные кредиты, отметил Алексей Коренев. По его словам, это госслужащие и бюджетники, доходы которых даже в пандемию оставались наиболее стабильными, а сами они в меньшей степени подверглись сокращениям. Сюда аналитик относит людей, которые работают в наименее пострадавших секторах экономики — ТЭК, различные производства и IT-индустрия.

«Банк с большей долей вероятности одобрит ипотеку представителям этих секторов, чем, например, заемщику из малого бизнеса или туриндустрии, которые в пандемию оказались в наиболее уязвимом экономическом положении», — отметил аналитик.

Также в приоритете у банков зарплатные клиенты. В данном случае кредитным организациям проще отследить доходы и расходы потенциального заемщика. Дополнительным преимуществом служит депозит в том же банке, где заемщик собирается брать ипотеку.

Возраст имеет значение

Много дискуссий велось на тему, кому банки одобряют кредиты чаще — мужчинам или женщинам. По словам экспертов, пол в данном случае не играет роли: процент ипотечных заемщиков мужчин и женщин примерно одинаковый.

Однако кредитные организации учитывают сейчас возраст заемщика: слишком молодые и пожилые заемщики считаются рискованными. «Отказать в ипотеке могут тем, кому еще не исполнилось 21, и тем, кто старше 65 лет на момент погашения кредита», — сказал Алексея Просвирина из «Росбанк Дом», добавив, что возможны частные исключения для надежных и платежеспособных.

Для банков надежным и привлекательным заемщиком является человек 35–40 лет, считает Алексей Коренев. «В этом возрасте человек, как правило, уже состоялся как профессионал, он имеет стабильный доход, создал семью и обладает ответственностью. Поэтому банкам особо не приходится бояться за обслуживание ипотечного кредита», — отметил аналитик.

Заемщики с хорошей кредитной историей

Особое внимание при выдаче ипотеки банки всегда уделяют кредитной истории будущих клиентов. По словам замруководителя «Росбанк Дом», именно несоблюдение платежной дисциплины является причиной почти каждого второго отказа в ипотеке. «Банки обращают внимание на количество просрочек, их продолжительность. Если просрочки длительные, больше 90 дней, то, скорее всего, это будет основанием для отказа в выдаче кредита», — предупредил банкир.

Узнать кредитную историю и оценить шансы на получение ипотеки можно по персональному кредитному рейтингу. Сделать это можно, например, на сайте Национального бюро кредитных историй (НБКИ). Чем выше рейтинг, тем выше шансы получить ипотеку на лучших условиях, отметил директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. По его словам, оптимальным является ПКР со значением свыше 710 баллов.

«В целом наличие положительной кредитной истории, достаточного уровня дохода, продолжительного трудового стажа, надежного работодателя и предоставление достоверных персональных данных повышают шансы заемщика на положительное решение о выдаче банком ипотечного кредита. Наличие значительного первоначального взноса и активов также будут преимуществом», — заключил Алексей Просвирин из «Росбанк Дом».

Источник

«Проще отказать, чем нести убытки» Банки все чаще отказывают россиянам в ипотеке. Что будет дальше?

Россиянам стали чаще отказывать в ипотеке — несмотря на бурное развитие кредитования в последние годы. Поводов для того, чтобы разворачивать граждан на пороге улучшения жилищных условий, всегда было немало, а в обозримом будущем их может стать еще больше, части россиян доступ к ипотеке и вовсе перекроют. Всему виной общая неопределенность, вызванная экономическим кризисом, — никто с уверенностью не сможет сказать, когда коронавирусный эффект пойдет на спад. В новых условиях банки не станут заигрывать с рисками и скорее предпочтут перестраховаться, отказывая заемщикам даже под надуманными предлогами. Прикрытая форточка ипотечных возможностей — в материале «Ленты.ру».

Нет значит нет

По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), с февраля 2019-го по февраль 2020-го доля одобренных ипотечных заявок в России снизилась с 65,4 до 62,1 процента. В процентах падение не катастрофическое, в реальности же речь идет о десятках тысяч людей, которым не удалось взять кредит на покупку жилья. Они вынуждены смириться с условиями, в которых живут сейчас, или того хуже — искать другие денежные источники, среди которых не последнее место занимают микрофинансовые организации (МФО). Они предлагают деньги под бешеные проценты, требуя минимум документов, но цена такой непривередливости высока — клиенты МФО как никто другой рискуют в будущем лишиться и приобретенного жилья, и своих скромных доходов.

В Объединенном кредитном бюро (ОКБ) подсчитали: банки дают «зеленый свет» примерно двум заявкам на ипотечный кредит из трех, в 2020 году доля отказов «немного выросла». Есть и другое мнение: управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка Андрей Спиваков утверждает, что в России сложился тренд на рост качества одобряемых заявок. «В первую очередь это связано с популярностью программы рефинансирования, так как приходят клиенты уже c положительной кредитной историей из другого банка», — поясняет он.

По данным финансового супермаркета «Банки.ру», средний процент отказов по ипотеке в топ-30 крупнейших банков по размеру ипотечного портфеля составлял на 1 января 2020 года около 41 процента, а по итогам первого полугодия 2019-го — почти 54 процента. То есть, опять же, есть снижение числа отказов. Правда, в 2018-м их было всего 33 процента.

«Процент одобрений по ипотечным заявкам достигает 80 процентов — динамика по компании примерно одинаковая, но доля одобрений может варьироваться в зависимости от объекта, — отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Например, в экономе и комфорте данный показатель чуть меньше, что связано с закредитованностью, недостаточно высокими доходами потребителей. В бизнес-классе доля одобрений выше в силу портрета заемщика. Например, заемщик, располагающий 10 миллионами в качестве первоначального взноса, с большей вероятностью получит кредит на аналогичную сумму, чем клиент с небольшими накоплениями. Банки просчитывают свои риски, в том числе с учетом суммы первоначального взноса».

«Это обусловлено тем, что мы работаем с очень большим количеством банков, поэтому у наших клиентов больше шансов получить одобрение. Такой показатель был не всегда, например, в начале 2019 года доля отказов была 5-6 процентов, а два года назад — 10 процентов. Если уйти в историю, то десять лет назад банки были менее лояльны и одобрение получали далеко не все клиенты», — вспоминает руководитель управления ипотечного кредитования «Самолета» Алена Анцышкина.

Уйди, противный

Основных причин отказа в оформлении ипотеки две: это недостаточный доход для обслуживания кредита и плохая или неидеальная кредитная история потенциального заемщика. «Кредитную историю легко испортить пропуском даже одного платежа, но очень трудно улучшить, — подчеркивает президент Национальной ассоциации коллекторских агентств Эльман Мехтиев. — Даже несмотря на то, что ипотечный кредит обеспечивается залогом и все риски должны покрываться стоимостью недвижимости, банки тщательно подходят к анализу клиентов. Ведь речь идет о кредитовании на долгий срок, а банк не заинтересован в получении недвижимости, его заработок — в уплаченных вовремя процентах».

Материалы по теме

«Самые расторопные постараются поскорее продать квартиры»

Остро негативное влияние на качество кредитной истории могут оказывать совсем мелкие «грехи», предупреждает Евгений Красовский, директор консалтинговой фирмы «Финансовые партнеры»: например, когда годами тянутся просрочки на мелкие суммы, вроде 20 рублей. «Как бывший сотрудник банка могу сказать, что зачастую банк не будет звонить и взыскивать такую сумму, а срок просрочки будет тем временем накапливаться», — поясняет эксперт. Систематические просрочки на один-два дня — тоже минус в кредитную «карму», говорит он. «Буквально недавно слышал от клиента такой комментарий: «Не может быть! Мне сотрудник банка сказал, что пара дней — нестрашно». Верю. Менеджер банка мог так сказать, но только по незнанию. Видимо, имел в виду «нестрашно, взыскивать не будут из-за трех дней». А вот для кредитной истории это критично», — говорит Красовский.

В НБКИ составили рейтинг основных причин отказа в предоставлении ипотеки (как и других типов кредитов). Он выглядит следующим образом (от более весомой причины к менее значимым): кредитная политика банка, кредитная история заемщика (поручителя), избыточная долговая нагрузка заемщика (поручителя), несоответствие между заявкой и информацией, известной кредитору, все прочее.

«Как правило банки не раскрывают причины отказа, однако ряд причин находится на поверхности, — указывает Наталия Кузнецова. — Во–первых, банки могут отказать заемщику при высокой финансовой нагрузке и наличии действующих кредитов. Если их доля в соотношении доходы/затраты слишком высокая, то, скорее всего, заемщик ипотеку не получит».

Руководитель департамента продаж девелопера Glincom Кристина Дудко добавляет к вышеперечисленным причинам «сомнительное трудоустройство» (когда заявитель получает зарплату в конверте, не делает пенсионных отчислений). «На третьем месте в структуре отказов — место работы потенциального заемщика, — подтверждает риелтор Катерина Соболева. — Банк откажет, если у компании, в которой работает заемщик, есть проблемы по налоговым выплатам, если она участвует в судебных процессах. Еще одной причиной отказа может стать опасная профессия будущего заемщика». Опасными традиционно считаются такие профессии, как водолаз, летчик, промышленный альпинист, охранник и подобные.

Безусловно отрицательно сказывается на шансах получить ипотеку наличие у заявителя криминального прошлого — когда человек привлекался к уголовной ответственности, имел судимость. «Систематическая неуплата штрафов, алиментов могут оказать негативное воздействие, — добавляет Мария Замолоцких, юрист «Европейской юридической службы». — Наконец, еще одним препятствием при выдаче ипотеки может являться тот факт, что банк может не устроить недвижимость, которую вы выбрали. Он может порекомендовать найти другой объект».

Сотрудник банка оценивает клиента по поведению, внешнему виду, речи. Если потенциальный заемщик нервничает, не уверен в себе, мямлит, путано отвечает на вопросы специалиста, имеет всклокоченный вид или на нем грязная одежда — скорее всего, внешний андеррайтинг он не пройдет

В сегменте элитного жилья — свои требования к ипотечникам (по данным Capital Group, в 2019-м каждую пятую квартиру в элитных новостройках Москвы купили в кредит). «Причиной для отказа могут послужить сомнения в прозрачности и законности доходов клиента, — поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум». — В основном это касается высокобюджетного сегмента. Дело в том, что сведения обо всех сделках предоставляются в Росфинмониторинг. Если же официальные доходы клиента явно контрастируют с бюджетом покупки, надзорные органы могут заинтересоваться таким заемщиком».

Наконец, небольшой процент отказов обусловлен техническими ошибками — например, когда выявляется недостоверная информация в кредитных историях. И последнее: отправить потенциального клиента восвояси могут просто из-за неопрятности и неуверенности в себе. Речь идет о так называемом внешнем андеррайтинге (анализе платежеспособности и кредитоспособности заемщика).

Какая интересная история

Рвать на себе волосы, если банк отказал в ипотеке, — дело бессмысленное. В большинстве случаев можно добиться иного решения, пусть и не сразу. «В первую очередь следует проверить, нет ли у вас просроченной кредитной задолженности. Иногда клиенты забывают, например, о платеже по кредитной карте и получают отказ во всех банках по ипотечной заявке», — сетует Андрей Спиваков.

Алексей Волков, директор по маркетингу НБКИ, отмечает, что люди зачастую не понимают, на какой кредит они могут рассчитывать, и оголтело отправляют заявки сразу в несколько банков на кредиты, которые им кажутся привлекательными с точки зрения суммы, ставки, срока и прочих условий. Результат — отказ. Для того чтобы сориентировать будущих заемщиков, в бюро еще в 2019 году начали бесплатно (через сайт) предоставлять гражданам персональные кредитные рейтинги (ПКР). «Это большой межбанковский проект, к которому присоединились банки-лидеры розничного кредитования, — поясняет Волков. — Любой гражданин может получить свой ПКР в любое время и сразу же ознакомиться с банковскими предложениями. Эта программа, по нашему мнению, позволит гражданам более точно представлять, где и на каких условиях они могут получить кредит».

Наталия Кузнецова рекомендует отказникам брать выписку из Бюро кредитных историй (БКИ) и изучать структуру просрочек — если они были. Банк, по ее словам, может пойти навстречу, если просрочки были технические, не имели систематического характера или пришлись на период кризиса. В таком случае следует написать сопроводительное письмо с описанием причин просрочек.

Материалы по теме

«Кто-то скажет, что мы зажрались»

«Если банк отказал в выдаче ипотечного кредита, то, во-первых, нужно ознакомиться со своей кредитной историей, — подтверждает Артур Александрович, генеральный директор ОКБ. — Два раза в год получить ее можно бесплатно. В ней вы увидите, были ли у вас просрочки раньше, нет ли незакрытых кредитов. Например, иногда люди пользуются кредитной картой, полностью выплачивают по ней долг, а затем забывают про нее, но с точки зрения банка этот кредит является действующим».

Кредитный отчет поможет также более точно оценить свою кредитную нагрузку по действующим кредитам, отмечает эксперт. Нужно добавить к этим платежам предполагаемые ежемесячные платежи по ипотеке и убедиться, что на обслуживание всех долгов уходит не более половины подтвержденных доходов. Чем меньше долговая нагрузка — тем выше шанс получить кредит, подчеркивает Александрович. В ОКБ подсчитали: в 2019 году банки выдавали ипотеку тем заемщикам, которые тратят на выплаты по всем своим кредитам, включая ипотечный, в среднем 45 процентов от своих ежемесячных доходов.

«Чтобы заслужить доверие банков, необходимо доказать свою платежеспособность и показать дисциплинированность в части внесения платежей, — советует генеральный директор финансового маркета «Юником24» Юрий Кудряков. — Нередки случаи, когда клиенты берут один-два кредита, вовремя вносят платежи именно с целью, чтобы данные были отображены в БКИ, и их кредитный балл или рейтинг был улучшен». Оформляя кредит в возрасте 20-25 лет и допуская просрочку, редко кто задумывается о последствиях и о том, что в будущем им потребуется ипотека, указывает эксперт. «В этом случае такое решение, как оформление кредитов для кредитной истории, вполне оправданно», — полагает он.

Если все плохо и ничего не помогает, можно формально оформить ипотеку на родственника или знакомого, а выплачивать ее, разумеется, самостоятельно. Но это вариант из области фантастики: финансовая грамотность населения растет, добрых и наивных самаритян становится все меньше.

Извините, кредитов нет

Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов рынка недвижимости и банковского сектора сходятся во мнении, что в обозримом будущем доля отказов по ипотеке увеличится. «С учетом изменившейся экономической ситуации в ближайшей перспективе (несколько месяцев) банки, скорее всего, еще больше умерят свой аппетит к риску и с большой долей вероятности стоит ожидать роста отказов в ипотечных кредитах», — говорит Алексей Волков.

Кристина Дудко считает, что ипотечных «нет» станет больше даже без привязки к экономической ситуации. «Банки интегрируются в Пенсионный фонд, и при подаче заявки на кредит проверяется наличие пенсионных отчислений, — поясняет она. — При этом многие заявители имеют источник дохода, который не могут подтвердить документально. Этой части населения доступ к ипотеке будет полностью перекрыт».

В ОКБ полагают, что спрос на ипотеку в 2020 году будет выше, чем в предыдущем, — отчасти из-за того, что выдачи жилищных кредитов в 2019-м упали, отчасти из-за того, что в условиях нестабильной экономики многие граждане предпочтут вложиться в недвижимость. Но банки возросшему интересу к кредитным продуктам не обрадуются. «К новым заемщикам в условиях отсутствия реального роста доходов населения банки будут относиться осторожнее, поэтому доля отказов может вырасти, — говорит Артур Александрович. — Впрочем, с марта любой прогноз делать сложно из-за крайне волатильной ситуации».

Материалы по теме

Корону долой

Причина не только в доходах населения, но и в общей неопределенности, уверен директор портала «Обменквартир.рф» Станислав Галкин: количество отказов по ипотеке будет выше, по его словам, из-за того, что банкам вообще непонятно, какие ставки по ипотеке будут экономически выгодны в среднесрочной перспективе. «Поэтому на данном этапе банку проще отказать заемщику по любому, даже надуманному поводу, чем нести убытки», — поясняет эксперт.

В оптимистах только Андрей Спиваков из Райффайзенбанка, который «не видит предпосылок для увеличения числа отказов» и представитель агентства «БЕСТ-Недвижимость» Марина Некрасова. «Ипотека — это продукт банка, который он продает. Следовательно, им невыгодно увеличивать процент отказов потенциальным заемщикам. Тем более у банков есть инструменты страхования собственных рисков», — утверждает она.

Между тем в шквал новостей о коронавирусе и падающем рубле периодически пробиваются положительные сигналы для настоящих и будущих ипотечников: им обещают отсрочить выплаты, если жизненная ситуация ухудшится, и, возможно, субсидировать ставки — в прошлый раз такая мера принималась в 2015-2016 годах для спасения рынка новостроек, и она сработала. Это означает, что в верхах власти от ипотеки отказываться пока не планируют, и выдавать ее все-таки будут — вероятно, даже претендентам с изъянами.

Источник